Preskoči na sadržaj

Kupovina stana ili kuće

Od provjere zemljišne knjige do uknjižbe: notar, porez na promet, upis vlasništva i katastar.

Važi za: Cijela BiH Djelimično provjereno (25. 10. 2026.) – detalje potvrdi kod nadležnog organa

Šta treba

Šta već imaš?

Štikliraj ono što imaš. Pamti se samo na ovom uređaju.

Koliko košta

  • Porez na promet nekretnina – FBiH kantoni osim KSPlaća prodavac (Paragraf, 6. 3. 2024.). Procjenu radi komisija općine/kantona, ne cijena iz ugovora. Provjeri kantonalni zakon.
  • Porez na promet nekretnina – Kanton SarajevoU KS porez plaća kupac. Stopu i olakšice (nacrt za prvu nekretninu iz 2025.) provjeri u važećem zakonu.
  • Notarska obrada ugovoraZavisi od vrijednosti nekretnine. Traži od notara predračun unaprijed.
  • Upis u zemljišnu knjiguIznos zavisi od kantonalnog/entitetskog zakona o sudskim taksama.

Iznosi važe za: Cijela BiH, prema izvoru ispod.

Gdje

Ugovor sastavlja (notarski obrađuje) notar. Porez se prijavljuje poreskoj upravi kantona / entiteta, a vlasništvo se upisuje u zemljišnoknjižnom uredu općinskog suda (u RS kod RGURS-a) i u katastru općine.

Koliko traje

Porez na promet se prijavljuje u zakonskom roku od zaključenja ugovora – rok je u kantonalnom zakonu, provjeri ga. Upis podnesi odmah: dok nisi upisan, nisi vlasnik prema trećima.

Korak po korak

  1. 1Provjeri nekretninu prije kapareIzvadi svjež ZK izvadak i posjedovni list. Prodavac mora biti upisan vlasnik, a u teretnom listu (C) ne smije biti hipoteka ili zabilježbi spora koje ne znaš riješiti. Za stan provjeri da je etažiran.
  2. 2Predugovor i kapara (po želji)Ako daješ kaparu, neka bude pismeni predugovor sa rokovima i opisom nekretnine. Kod notara je najsigurnije.
  3. 3Notarska obrada ugovoraKupoprodajni ugovor o nekretnini u FBiH i RS mora notarski obraditi notar. Notar provjerava ZK stanje, identitet i saglasnosti, i čita ugovor obema stranama.
  4. 4Isplata cijeneNajsigurnije preko banke ili notarskog depozita, uz trag uplate. Isplata gotovinom bez potvrde je rizik za obje strane.
  5. 5Prijava poreza na prometUgovor se prijavljuje poreskoj upravi. U FBiH (osim KS) obveznik je prodavac, u KS kupac. Bez dokaza o prijavi/plaćenom porezu upis se po pravilu ne provodi – provjeri kod notara šta on šalje sam.
  6. 6Uknjižba (upis vlasništva)Prijedlog za upis u zemljišnu knjigu predaje notar ili ti u ZK uredu općinskog suda. Kad rješenje postane pravosnažno, u listu B si upisan kao vlasnik.
  7. 7Katastar i ostaloProvedi promjenu u katastru (posjedovni list) u općinskoj službi za katastar. Prepiši struju (EPBiH obrazac Z15), vodu, grijanje i plin na sebe i prijavi nekretninu za porez na imovinu gdje postoji.

Česte greške

  • Kapara bez provjere ZK izvatka – prodavac nije upisani vlasnik ili je stan pod hipotekom.
  • Neetažiran stan: ne može se upisati kao poseban dio i banka ga često ne uzima kao zalog.
  • U ugovoru niža cijena „zbog poreza“ – porez se ionako računa po procjeni, a ti gubiš dokaz o stvarnoj cijeni.
  • Kupovina bez uknjižbe: ostaješ vlasnik samo po ugovoru, a prodavac može ponovo prodati ili opteretiti nekretninu.
  • Zaboravljen prepis struje: raniji vlasnik podnosi raskid, novi vlasnik zaključuje novi ugovor (EPBiH Z15).

Razlike i napomene

  • FBiH: porez na promet je kantonalni – stopa, procjena i obveznik se mogu razlikovati. U KS plaća kupac, u ostalim kantonima prodavac.
  • RS: postoji porez na nepokretnosti (godišnji). Za porez kod kupoprodaje provjeri kod Poreske uprave RS – nismo ga potvrdili na zvaničnoj stranici.
  • Brčko distrikt: upis provjeri kod Osnovnog suda BD, a porez kod Poreske uprave BD.

Drugdje u BiH

Isti postupak u drugim kantonima i entitetima – samo ono što piše u tamošnjem zvaničnom izvoru.

Kanton Sarajevo

djelimično – potvrdi na šalteru

Porez na promet nekretnina plaća kupac; prihod ide na račun javnih prihoda KS. Upis: Zemljišnoknjižni ured Općinskog suda u Sarajevu.

  • Zakon o porezu na promet nekretnina i porezu na nasljeđe i poklone KS iz 2018.
  • 2025. je objavljen nacrt olakšice za kupce prve nekretnine – da li je usvojen, provjeri prije kupovine.

Zakon o porezu na promet nekretnina i porezu na nasljeđe i poklone KS (Paragraf)Paragraf, 6. 3. 2024. – ko plaća porez na promet nekretnina u FBiHParagraf, 1. 10. 2025. – nacrt olakšice za prvu nekretninu u KS

Unsko-sanski kanton

djelimično – potvrdi na šalteru

Porez na promet po Zakonu o porezu na promet nekretnina USK; prijava Poreznoj upravi FBiH (ispostava u općini).

Zakon o porezu na promet nekretnina Unsko-sanskog kantona (Paragraf)

Izvori

Zadnja provjera: 25. 10. 2026.. Ovo je vodič, ne pravni savjet – prije odlaska provjeri kod nadležnog organa.